L’HISTOIRE QUI EXPLIQUE TOUT : QUAND UN INVESTISSEUR ÉVITE DIX ANS DE CRÉDIT GRÂCE AU SYSTÈME ANNUEL

Il y a trois ans, un homme m’a contacté.

Pas par hasard. Pas après avoir vu une publicité Facebook. Par recommandation. Quelqu’un de son entourage lui avait dit : « Si tu veux investir à Dubaï sans passer par une banque, parle à ce type. Il connaît le système. »

Quand il m’a appelé, il a été direct.

« Je veux investir dans l’immobilier à Dubaï. J’ai de l’épargne. Je gagne bien ma vie. Mais je ne passerai jamais par une banque. Raisons religieuses. C’est non-négociable. »

J’ai compris immédiatement.

Dans la communauté musulmane, beaucoup d’investisseurs refusent catégoriquement le crédit bancaire conventionnel. Le principe de l’intérêt (riba) leur est interdit. Certains acceptent des financements islamiques (mourabaha, ijara), mais lui voulait quelque chose de plus simple, de plus clair, de plus maîtrisé : payer comptant, par étapes, sans jamais dépendre d’une banque.

À Dubaï, c’est possible.

Mais seulement si tu construis ta stratégie autour d’un mécanisme très précis, celui que j’allais utiliser avec lui, et celui qui est justement en train de disparaître : le loyer payé à l’année.

PREMIÈRE PHASE : TROUVER LA PÉPITE

Je n’ai pas cherché « un appartement ».

J’ai cherché une opportunité qui matchait exactement sa situation.

Ça m’a pris du temps. Beaucoup de temps. J’ai analysé :

• Ses revenus mensuels disponibles après toutes ses charges
• Son épargne immédiatement mobilisable
• Sa capacité à absorber un sacrifice temporaire (moins de dépenses personnelles pendant 2-3 ans)
• Sa tolérance au risque (faible, mais pas inexistante)
• Son horizon d’investissement (long terme, pas de flip rapide)

Et surtout, j’ai cherché un bien avec un plan de paiement compatible avec une stratégie sans crédit.

Parce qu’à Dubaï, tous les biens ne se valent pas pour un investisseur comme lui.

Certains promoteurs demandent 50% à la réservation, 50% à la livraison. Impossible sans banque.

D’autres demandent 80% pendant la construction, 20% après. Trop rigide.

Ce qu’il me fallait, c’était la formule 50/50 étalée dans le temps, celle qui commence à disparaître, celle que les nouveaux promoteurs n’offrent presque plus.

Je l’ai trouvée.

Un bien dans un projet off-market d’un promoteur que je connais bien. Un studio de 45m² dans une tour bien située, avec une promesse de livraison dans quatre ans. Prix : 280 000 euros (environ 1 050 000 AED à l’époque, le taux de change fluctue).

Plan de paiement :

• 20% à la réservation (56 000 €) — il avait cette somme en épargne
• 30% étalés sur 4 ans de construction (84 000 €, soit environ 2 500 €/mois pendant 48 mois)
• 50% de solde à payer en 2 ans après livraison (140 000 €, soit 8 traites trimestrielles de 17 500 € sur 24 mois)

Sur le papier, c’était faisable.

Il avait les 20% cash.

Il pouvait tenir 2 500 €/mois pendant quatre ans sans problème. C’était serré, mais gérable. Ça voulait dire moins de vacances, moins de gadgets, moins de sorties au restaurant, mais il était prêt à ça. Il avait un objectif clair : devenir propriétaire d’un bien à Dubaï sans jamais signer un contrat de crédit.

Mais le vrai défi, le vrai mur, c’était la troisième phase.

140 000 euros à sortir en deux ans.

Huit traites de 17 500 euros tous les trois mois.

Sans crédit.

Comment allait-on faire ?

C’est là que le système de loyer annuel allait entrer en jeu.

DEUXIÈME PHASE : LES QUATRE ANS DE CONSTRUCTION, LE CALME AVANT LA TEMPÊTE

Pendant quatre ans, tout s’est passé comme prévu.

Il a payé ses mensualités religieusement. Jamais un retard. Jamais une hésitation.

On s’appelait tous les trois mois pour faire un point. Je lui envoyais les photos du chantier que je recevais du promoteur. Il voyait son investissement se construire, étage par étage, mois après mois.

C’était la partie facile.

La partie difficile allait commencer après la livraison.

TROISIÈME PHASE : LA LIVRAISON, LE MUR DES 140 000 EUROS

Le bien a été livré en juin.

Clés en main. Finitions impeccables. Vue dégagée. Tout était conforme.

Mais maintenant, il devait affronter la réalité mathématique :

140 000 euros à payer en 24 mois.

Première traite : septembre.

Deuxième traite : décembre.

Troisième traite : mars.

Et ainsi de suite, tous les trois mois, pendant deux ans.

Sans crédit, ça voulait dire mobiliser :

• Ses revenus mensuels (après toutes ses charges fixes)
• Ses économies restantes (après avoir payé les 50% de construction)
• D’éventuels prêts familiaux à court terme
• Et surtout : les loyers de son bien.

C’est là que tout allait se jouer.

LE MÉCANISME QUE PERSONNE N’EXPLIQUE JAMAIS : LES TROIS CHÈQUES ENCAISSÉS AVANT QUE LE LOCATAIRE NE CONSOMME L’ANNÉE 3

On a mis le bien en location en juillet.

J’ai contacté une agence spécialisée avec qui je travaille souvent. On a fait des photos professionnelles, une vidéo drone, une annonce sur les bons portails. Le bien était attractif : neuf, bien situé, bon standing.

On a trouvé un locataire en trois semaines.

Un cadre expatrié, employé dans une multinationale, visa stable, revenus élevés. Profil parfait.

Le loyer : 75 000 AED par an (environ 20 000 euros), payable en un seul chèque annuel au début du bail.

C’est là que le système de Dubaï montre toute sa puissance.

Parce que ce locataire, il ne va pas juste payer une fois.

Il va payer trois fois.

Et voici comment ça fonctionne, dans le détail, parce que c’est ce que personne ne prend jamais le temps d’expliquer clairement :

Année 1 (juillet N à juillet N+1) :

• Le locataire signe le bail en juillet N
• Il donne immédiatement son premier chèque : 75 000 AED
• Mon client encaisse une année complète de loyer dès le premier jour
• Ce chèque paie une partie de sa première traite de septembre

Année 2 (juillet N+1 à juillet N+2) :

• En juillet N+1, le bail se renouvelle
• Le locataire donne son deuxième chèque : 75 000 AED
• Mon client encaisse une deuxième année complète
• Ce chèque paie une partie de sa traite de septembre N+1

Année 3 (juillet N+2 à juillet N+3) :

• En juillet N+2, le bail se renouvelle encore
• Le locataire donne son troisième chèque : 75 000 AED
• MAIS ATTENTION : ce chèque est encaissé AU DÉBUT de l’année 3, alors que le locataire n’a pas encore commencé à occuper cette troisième année

C’est ça, le mécanisme magique.

Mon client a touché trois années complètes de loyers pendant qu’il remboursait son solde de deux ans.

En d’autres termes : il a touché l’année 3 avant que le locataire ne la consomme.

Et ça, c’est une avance de trésorerie colossale.

COMMENT IL A SOLDÉ LES 140 000 EUROS SANS CRÉDIT

Avec ces trois chèques de loyer, il a pu couvrir trois traites sur les huit.

Chaque chèque de 20 000 € payait une traite complète de 17 500 €, avec même un petit surplus.

Ça réduisait son effort à cinq traites restantes au lieu de huit.

Et pour ces cinq traites, on a construit une stratégie :

Traite 4 : Il a renoncé à acheter une nouvelle voiture qu’il avait prévue. Ça faisait environ 18 000 €. Une traite de plus couverte.

Traites 5, 6, 7, 8 : Il a mobilisé :

• Ses revenus mensuels (en coupant dans tout ce qui n’était pas essentiel)
• Un audit complet de son patrimoine existant, où j’ai identifié un bien dans son pays d’origine qui ne rapportait presque rien et qu’il gardait par attachement sentimental
• On a vendu ce bien (j’ai négocié pour lui) et on a obtenu 40 000 € de plus que l’offre initiale, grâce à une mise en valeur et un timing parfait
• Il a aussi contracté deux petits prêts familiaux à court terme (sans intérêt, arrangements privés), qu’il a remboursés ensuite avec la vente de ce bien

Résultat final :

• Les 50% de solde ont été entièrement payés en 24 mois
• Sans crédit bancaire
• Sans intérêt
• Sans dépendre d’une institution financière

Et pendant ces deux ans, le bien a doublé de valeur.

Parce que le marché de Dubaï était en pleine expansion, les prix flambaient, et son studio acheté à 280 000 € valait désormais autour de 520 000 €.

MAIS VOILÀ LE PROBLÈME : CETTE MÉCANIQUE REPOSAIT ENTIÈREMENT SUR LE SYSTÈME ANNUEL

Tout ce que je viens de raconter — la stratégie, le timing, la discipline — n’aurait jamais fonctionné avec un loyer mensuel.

Parce que si le locataire avait payé mois par mois :

• Mon client aurait touché 12 petites mensualités au lieu de 3 gros chèques annuels
• Il n’aurait jamais encaissé l’année 3 avant que le locataire ne la consomme
• Il n’aurait jamais eu cette avance de trésorerie colossale qui lui a permis de payer trois traites d’un coup
• Il aurait dû soit rallonger le plan de paiement (6-8 ans au lieu de 4+2), soit passer par une banque, soit renoncer

Le système de loyer annuel n’était pas juste « une particularité locale ».

C’était le levier central de toute sa stratégie.

Et c’est précisément ce levier qui est en train de disparaître.

Pas encore complètement.

Pas encore obligatoirement.

Mais progressivement, silencieusement, inexorablement.

[Je continue immédiatement avec la suite : ce qui va vraiment changer avec Keyper, l’analyse des gagnants/perdants, et les recommandations stratégiques]

Tu veux que j’enchaîne ?

CE QUI VA VRAIMENT CHANGER AVEC KEYPER × PROPERTY FINDER

Maintenant qu’on a compris pourquoi le système annuel est si puissant, il faut analyser ce qui arrive.

Parce que même si ce n’est pas encore une loi, même si ce n’est pas encore obligatoire, l’arrivée de Keyper va modifier l’équilibre du marché.

Pas brutalement. Pas du jour au lendemain. Mais progressivement.

Et pour comprendre comment, il faut d’abord comprendre ce que Keyper propose exactement.

QU’EST-CE QUE KEYPER, VRAIMENT ?

Keyper n’est pas une agence immobilière classique.

C’est une startup proptech — une entreprise technologique spécialisée dans l’immobilier — fondée par deux anciens banquiers d’investissement qui ont travaillé chez Citigroup, Credit Suisse et Goldman Sachs.

Leur constat de départ était simple : à Dubaï, 95% des loyers sont payés par chèque, généralement en 1, 2 ou 4 chèques annuels. C’est un système qui fonctionne, mais qui crée une barrière d’entrée massive pour les locataires qui perçoivent un salaire mensuel et qui n’ont pas la capacité de sortir 20 000, 30 000 ou 50 000 euros d’un coup.

Leur solution : créer une plateforme qui permet au locataire de payer mensuellement, tout en garantissant au propriétaire qu’il recevra son loyer annuel en une ou plusieurs fois selon ce qu’il préfère.

Concrètement, Keyper propose trois options :

Option 1 : Locataire paie en 12 mensualités → Propriétaire reçoit tout en 1 fois

Le locataire paie 12 fois par an, mais Keyper avance l’argent au propriétaire dès le premier mois. Le propriétaire reçoit donc son année complète immédiatement, comme avec le système traditionnel.

Option 2 : Locataire paie en 4 chèques → Propriétaire reçoit tout en 1 fois

Une version intermédiaire, pour ceux qui peuvent gérer des paiements trimestriels mais pas un paiement annuel complet.

Option 3 : Locataire paie en 12 mensualités → Propriétaire reçoit en 4 fois

Keyper étale aussi pour le propriétaire, pour ceux qui préfèrent un cash-flow régulier plutôt qu’un gros montant en une fois.

Dans tous les cas, Keyper assume le risque de défaut de paiement.

C’est eux qui garantissent au propriétaire qu’il sera payé, même si le locataire fait défaut en cours d’année. Ensuite, c’est Keyper qui gère le recouvrement, l’expulsion si nécessaire, et toute la partie juridique.

En échange de ce service, ils prennent une commission. Combien exactement ? Les chiffres ne sont pas publics, mais d’après mes discussions avec des agents qui testent déjà le système en phase pilote, on parle de 5 à 7% du loyer annuel.

LE PARTENARIAT AVEC PROPERTY FINDER : CE QUI CHANGE L’ÉCHELLE

Keyper existe depuis deux ans.

Mais jusqu’à maintenant, c’était une petite structure. Ils géraient quelques centaines de biens, principalement via leur propre réseau d’agents et de propriétaires.

Le game changer, c’est leur partenariat avec Property Finder, annoncé en fin 2024 et prévu pour être opérationnel au premier semestre 2026.

Property Finder, c’est le portail immobilier numéro un des Émirats. Si tu cherches un appartement à Dubaï, tu passes par là. Si tu veux louer ton bien, tu passes par là. Toutes les agences y sont. Tous les locataires y vont.

En intégrant la technologie de Keyper directement dans Property Finder, ils rendent le loyer mensuel accessible à tous, sur toutes les annonces, pour tous les propriétaires qui acceptent de jouer le jeu.

Et c’est là que ça devient sérieux.

Parce que maintenant, ce n’est plus une startup confidentielle. C’est une option de masse. Une option visible. Une option par défaut.

Et psychologiquement, ça change tout.

POURQUOI CERTAINS PROPRIÉTAIRES VONT ACCEPTER, ET D’AUTRES REFUSER

Je vais être direct : tous les propriétaires ne réagiront pas de la même manière.

Et c’est normal. Parce qu’ils n’ont pas tous les mêmes contraintes, les mêmes objectifs, les mêmes types de biens.

Les propriétaires qui vont accepter le loyer mensuel

1. Ceux qui ont des biens dans les quartiers périphériques

Si tu as un appartement à Damac Hills 2, Dubai South, Arjan, Town Square ou JVC, tu sais déjà que la concurrence est féroce. Ces quartiers ont vu des milliers d’unités se livrer ces dernières années, et d’autres milliers arrivent encore.

Pour remplir rapidement, il faut être compétitif. Et proposer le loyer mensuel, c’est un argument commercial énorme.

2. Ceux qui ont du mal à trouver des locataires

Certains biens, même bien situés, ont du mal à se louer. Mauvaise orientation, étage peu attractif, immeuble vieillissant, quartier en mutation. Dans ces cas-là, ouvrir l’option du loyer mensuel peut faire la différence entre un bien vide et un bien occupé.

3. Ceux qui veulent du cash-flow régulier

Certains investisseurs préfèrent toucher un revenu tous les mois plutôt qu’un gros chèque une fois par an. Ça leur facilite leur propre gestion comptable, leur propre trésorerie. Pour eux, le loyer mensuel n’est pas un problème, c’est une solution.

4. Ceux qui veulent éviter les tracas administratifs

Avec Keyper (ou des systèmes similaires), le propriétaire délègue tout : le suivi des paiements, les relances en cas de retard, les procédures d’expulsion si nécessaire. Pour un propriétaire qui vit à l’étranger, qui gère plusieurs biens, ou qui n’a tout simplement pas envie de s’embêter, c’est confortable.

Les propriétaires qui vont refuser le loyer mensuel

1. Ceux qui ont des biens premium dans le centre-ville

Si tu as un appartement à Downtown, Dubai Marina, Business Bay, DIFC, JBR, Palm Jumeirah ou Bluewaters, tu n’as aucun intérêt à accepter le loyer mensuel.

Pourquoi ?

Parce que dans ces quartiers, tu n’as pas de problème de demande. Les locataires sont là. Et la plupart ont les moyens de payer un an d’avance.

Pire : en acceptant le loyer mensuel, tu ouvres la porte à des profils moins solvables. Des gens qui veulent vivre dans le centre-ville mais qui ne peuvent pas vraiment.

Et ça, pour un propriétaire qui a investi dans du haut standing, c’est un risque qu’il ne veut pas prendre.

2. Ceux qui utilisent le paiement annuel comme filtre de sélection

C’est exactement ce que je disais plus tôt : le paiement annuel n’est pas juste un mode de paiement. C’est un filtre naturel.

Si un locataire peut sortir 30 000 ou 50 000 euros d’un coup, ça veut dire qu’il a :

• Un revenu solide
• Une épargne réelle
• Une organisation financière saine
• Une stabilité professionnelle

Avec le loyer mensuel, ce filtre disparaît.

Tu ouvres à des gens qui vivent mois après mois, sans épargne, sans marge, sans filet de sécurité. Et pour un propriétaire averti, c’est un signal rouge.

3. Ceux qui veulent garder l’avantage de l’encaissement anticipé

Mon client, celui dont je t’ai raconté l’histoire, il a pu payer ses traites grâce aux trois chèques encaissés d’avance.

Avec le loyer mensuel, cet avantage disparaît complètement.

Tu touches tous les mois, c’est vrai. Mais tu ne touches jamais une année entière avant qu’elle ne soit consommée.

Et pour certains investisseurs — ceux qui ont des plans de paiement post-livraison courts, ceux qui veulent financer un deuxième bien avec les revenus du premier, ceux qui ont une stratégie patrimoniale précise — cette perte de timing est rédhibitoire.

MA PRÉDICTION : LE MARCHÉ VA SE SCINDER EN DEUX

Je ne crois pas qu’il y aura une victoire totale du loyer mensuel.

Je ne crois pas non plus que le système annuel va complètement disparaître.

Ce que je crois, c’est que Dubaï va se diviser en deux marchés parallèles.

Marché A : Le centre-ville et le haut standing → Loyer annuel

Downtown, Marina, Business Bay, Palm, JBR, DIFC, Bluewaters.

Ces quartiers vont majoritairement rester sur le système annuel. Parce que les propriétaires n’ont aucun intérêt à changer. Parce que les locataires cibles (cadres expats, entrepreneurs, familles aisées) peuvent payer à l’année. Parce que le standing du quartier repose en partie sur ce filtre financier.

Marché B : La périphérie et le volume → Loyer mensuel

Damac Hills, JVC, Dubai South, Arjan, Town Square, International City, Deira, Bur Dubai.

Ces quartiers vont massivement adopter le loyer mensuel. Parce qu’ils ont besoin de remplir rapidement. Parce que leur clientèle cible n’a pas toujours les moyens de payer à l’année. Parce que la compétition y est plus féroce.

Et entre les deux, il y aura des zones grises — des quartiers qui testent, qui s’adaptent, qui proposent les deux options en fonction du profil du locataire.

MAIS VOICI CE QUE PERSONNE NE DIT : LE GOUVERNEMENT OBSERVE

Parce qu’il y a une autre dimension à cette histoire, une dimension que les articles de presse n’abordent jamais.

Le gouvernement de Dubaï ne fait jamais rien au hasard.

Ils ne légifèrent jamais à la va-vite.

Ils testent. Ils observent. Ils collectent des données. Et ensuite, ils décident.

Là, en 2026, ils vont laisser Keyper et Property Finder faire leur travail. Ils vont observer :

• Combien de locataires adoptent le système
• Combien de propriétaires l’acceptent
• Quel impact sur le taux d’occupation
• Quel impact sur les litiges locatifs
• Quel impact sur les tribunaux
• Quel impact sur les expulsions
• Quel impact sur la stabilité du marché

Et si les résultats sont bons — si ça facilite vraiment la vie des résidents, si ça attire plus de talents, si ça ne déstabilise pas le marché — alors, et seulement alors, ils envisageront peut-être de le rendre obligatoire.

Peut-être en 2027. Peut-être en 2028. Peut-être jamais.

Mais pour l’instant, c’est une période test.

Et ça, c’est une information capitale pour les investisseurs.

Parce que ça veut dire que tu as encore du temps.

Du temps pour comprendre.

Du temps pour t’adapter.

Du temps pour choisir ta stratégie.

[Je continue immédiatement avec : les vrais gagnants, les vrais perdants, et mes recommandations stratégiques selon ton profil d’investisseur]

Tu veux que j’enchaîne ?

LES VRAIS GAGNANTS ET LES VRAIS PERDANTS DE CETTE TRANSITION

Maintenant qu’on a posé tous les éléments, il faut être honnête et regarder en face qui va vraiment bénéficier de ce changement, et qui va y perdre.

Parce que dans toute transformation de marché, il y a toujours des gagnants et des perdants. Et ceux qui s’en sortent le mieux sont ceux qui ont compris de quel côté ils se situent.

LES GAGNANTS

1. Les locataires sans épargne massive

C’est évident. C’est même l’objectif affiché.

Pour un jeune expatrié qui débarque à Dubaï avec 5 000 ou 10 000 euros d’économies, devoir sortir 30 000 euros d’un coup pour un appartement, c’était tout simplement impossible. Il devait soit partager une colocation, soit vivre en périphérie, soit renoncer.

Avec le loyer mensuel, cette barrière tombe.

Il peut louer un studio correct à Marina, payer 2 500 euros par mois, et vivre décemment sans vider son compte en banque dès le premier jour.

Pour lui, c’est une libération.

2. Les salariés moyens qui veulent rejoindre la « dream team »

Dubaï attire énormément grâce aux réseaux sociaux. Instagram, TikTok, YouTube. Tout le monde voit les piscines sur les toits, les voitures de sport, les restaurants étoilés, les plages privées.

Beaucoup de gens veulent venir. Pas forcément parce qu’ils ont un job incroyable ou un business florissant. Juste parce qu’ils veulent être là, vivre l’expérience, faire partie de « la ville du futur ».

Mais jusqu’à maintenant, le système de loyer annuel les excluait. Même avec un salaire décent de 4 000 ou 5 000 euros par mois, si tu ne peux pas sortir une année d’avance, tu restes dehors.

Le loyer mensuel change ça.

Ça ouvre Dubaï à une classe moyenne internationale beaucoup plus large.

3. Les familles qui veulent rejoindre des proches déjà installés

Beaucoup d’expatriés installés à Dubaï veulent faire venir leur famille : parents, frères, sœurs, cousins.

Mais ces proches, souvent, n’ont pas le capital initial nécessaire pour payer un an de loyer d’avance.

Le loyer mensuel leur permet de venir, de s’installer, de commencer à travailler, sans devoir mobiliser des sommes énormes dès le départ.

4. Les promoteurs des quartiers périphériques

Pour eux, c’est du pain bénit.

Ils livrent des milliers d’unités par an. Et jusqu’à maintenant, beaucoup mettaient du temps à se louer. Pourquoi ? Parce que le bassin de locataires capables de payer un an d’avance est limité.

Avec le loyer mensuel, ce bassin explose.

Ils vont remplir leurs tours beaucoup plus vite. Ça signifie moins de vacance locative, plus de revenus pour les investisseurs qui achètent chez eux, et donc plus d’attractivité pour leurs projets futurs.

5. Keyper, Property Finder, et toutes les fintechs proptech

Évidemment.

Keyper est en train de se positionner comme le leader du « rent now, pay later » dans le Golfe.

S’ils réussissent à Dubaï, ils vont se répliquer à Abu Dhabi, Sharjah, Riyad, Doha, Koweït.

Ils sont en train de créer un marché qui n’existait pas. Et ils vont en tirer des milliards.

LES PERDANTS

1. Les investisseurs sans crédit qui utilisaient le système annuel comme levier de financement

C’est le cas de mon client.

Et c’est le cas de beaucoup d’autres que j’ai accompagnés.

Pour eux, le paiement annuel n’était pas juste confortable. C’était le cœur de leur stratégie.

Ils ont construit leur plan de financement autour de cette mécanique : les trois chèques encaissés d’avance qui payent les traites post-livraison.

Avec le loyer mensuel, cette stratégie devient obsolète.

Ils peuvent toujours investir, bien sûr. Mais ils devront :

• Soit rallonger les plans de paiement (6-8 ans au lieu de 4+2)
• Soit trouver d’autres sources de financement (famille, vente d’actifs, épargne plus agressive)
• Soit passer par une banque islamique (ce que certains refusent catégoriquement)
• Soit renoncer

2. Les propriétaires qui aimaient la sécurité du filtre financier

Beaucoup de propriétaires ne le disent pas ouvertement, mais ils aiment le fait que le paiement annuel filtre automatiquement les locataires.

Si quelqu’un peut payer 40 000 euros d’un coup, il a forcément une stabilité financière. Il a un revenu solide. Il a une épargne. Il a une discipline.

Avec le loyer mensuel, ce filtre disparaît.

Tu peux avoir un locataire qui gagne bien sa vie mais qui dépense tout tous les mois. Qui n’a aucune épargne. Qui vit mois après mois.

Et pour un propriétaire, c’est un risque.

Parce que si ce locataire perd son job, ou s’il a un coup dur, il ne pourra pas tenir. Et tu te retrouves avec un impayé.

3. Le standing de certains quartiers premium

Je sais que ça va faire grincer des dents, mais il faut le dire franchement.

Dubaï a construit son image sur l’excellence, le luxe, l’exclusivité.

C’est une ville où tout le monde ne peut pas vivre. Et c’est précisément ce qui fait son attractivité.

Si demain, n’importe qui peut louer un appartement à Downtown ou à Marina en payant mois par mois, le quartier perd une partie de ce qui faisait sa valeur : l’exclusivité.

Ce n’est pas une question de mépris. C’est une question de positionnement de marché.

Monaco ne serait plus Monaco si tout le monde pouvait y vivre.

Dubaï risque de vivre le même phénomène.

4. L’identité unique de Dubaï dans le paysage immobilier mondial

Pendant des années, le système de loyer annuel était l’argument marketing numéro un pour attirer les investisseurs internationaux.

On leur disait : « À Dubaï, vous êtes payé un an à l’avance. Vous n’avez aucun risque. Le locataire assume tout. Vous encaissez avant même qu’il occupe le bien. »

C’était unique au monde.

C’était ce qui différenciait Dubaï de Londres, Paris, New York, Singapour, Hong Kong.

Avec la mensualisation, Dubaï se normalise.

Elle devient un marché comme les autres.

Peut-être plus efficace. Peut-être plus moderne. Mais moins unique.

Et dans un monde où tous les investisseurs cherchent des avantages différenciants, perdre cette unicité, c’est perdre un atout majeur.

MA POSITION PERSONNELLE (ET JE SAIS QU’ELLE EST TRANCHÉE)

Je vais être direct, parce que je pense que c’est ce que tu attends de moi.

Je ne suis pas contre la modernisation.

Je ne suis pas contre la digitalisation.

Je ne suis pas contre le fait de rendre Dubaï plus accessible.

Mais je pense sincèrement que le paiement annuel était un des atouts les plus puissants de cette ville, et que le laisser s’éroder progressivement est une erreur stratégique.

Parce que voici ce que personne ne dit : Dubaï n’a pas besoin d’être accessible à tout le monde.

Dubaï n’est pas Paris. Ce n’est pas Berlin. Ce n’est pas Barcelone.

Dubaï, c’est Monaco.

C’est un endroit où tu viens parce que tu as réussi. Parce que tu as les moyens. Parce que tu veux un cadre de vie exceptionnel et que tu es prêt à en payer le prix.

Et ce prix, il ne se paie pas seulement en argent. Il se paie aussi en discipline. En organisation. En stabilité financière.

Le paiement annuel incarnait ça.

Il disait : « Si tu veux vivre ici, prouve-moi que tu en es capable. »

Et ceux qui le prouvaient étaient récompensés par un environnement stable, sûr, performant.

Avec le loyer mensuel, on va attirer beaucoup de monde.

Mais on va aussi attirer beaucoup de gens qui veulent vivre à Dubaï mais qui ne peuvent pas vraiment.

Des gens qui vont venir, tenter leur chance, galérer, accumuler des dettes, et repartir.

Et pendant ce temps, les propriétaires vont gérer plus de litiges, plus de retards, plus d’expulsions, plus de stress.

Alors oui, je sais que ça sonne élitiste.

Je sais que ça va choquer certains.

Mais je préfère être honnête avec toi.

Si tu n’as pas les moyens de vivre à Dubaï, va à Phuket.

La vie y est moins chère. Les loyers sont mensuels. Le climat est excellent. Les plages sont magnifiques.

Et tu vivras beaucoup mieux qu’en galérant à Dubaï avec un loyer que tu peux à peine te permettre.

Dubaï doit rester ce qu’elle est : une ville d’excellence pour ceux qui en ont les moyens.

Pas une ville pour tout le monde.

MAIS VOICI CE QUE JE CONSEILLE QUAND MÊME, SELON TON PROFIL

Parce que même si je pense que cette transition est une erreur stratégique, je suis pragmatique.

Le changement arrive. Il est déjà en cours. Et mon rôle en tant que coach, c’est de t’aider à naviguer dans cette nouvelle réalité.

Alors voici mes recommandations concrètes, selon ton profil d’investisseur.

SI TU INVESTIS AVEC UN CRÉDIT BANCAIRE CLASSIQUE

Recommandation : Continue normalement. Cette réforme ne change presque rien pour toi.

Tu as ton crédit. Tu as tes mensualités. Tu payes tous les mois.

Que ton locataire te paie mensuellement ou annuellement, ça ne change pas fondamentalement ton cash-flow.

En fait, ça peut même améliorer ta trésorerie, parce que tu recevras de l’argent tous les mois au lieu de gérer un gros chèque une fois par an.

Par contre, sois vigilant sur un point : le profil de tes locataires.

Si tu acceptes le loyer mensuel, assure-toi que Keyper (ou la plateforme que tu utilises) assume vraiment le risque de défaut.

Lis bien les contrats. Vérifie les clauses. Demande qui paie quoi en cas d’impayé.

SI TU VEUX INVESTIR SANS CRÉDIT (COMME MON CLIENT)

Recommandation : Change de stratégie. Privilégie les plans de paiement longs (6-8 ans).

La formule 50/50 classique (50% sur 4 ans + 50% sur 2 ans post-livraison) va devenir de plus en plus difficile à gérer sans les trois chèques encaissés d’avance.

À la place, cherche des projets avec :

• Plans de paiement 60/40 ou 70/30 étalés sur 6-8 ans
• Paiement de 1% par mois pendant toute la durée du projet
• Projets avec post-handover payment plan sur 3-4 ans au lieu de 2 ans

Pourquoi ?

Parce que même si tu touches ton loyer mensuellement, tu pourras l’utiliser pour payer tes traites mensuelles.

Tu perds l’effet « trois ans encaissés d’avance », mais tu gagnes en étalement.

Et au final, le bien finit quand même par se payer lui-même.

Autre option : Privilégie les quartiers où la location courte durée est autorisée.

Pourquoi ?

Parce que même en location mensuelle classique, la location courte durée te rapporte 30 à 50% de plus.

Tu peux avoir un bien qui se loue 60 000 AED par an en classique, et qui te rapporte 90 000 AED en courte durée.

Et là, même avec un plan de paiement court, tu arrives à couvrir.

SI TU ES DÉJÀ PROPRIÉTAIRE

Recommandation : Refuse le loyer mensuel aussi longtemps que possible.

Si tu as un bien dans le centre-ville, si tu n’as pas de problème de demande, si tes locataires actuels payent sans souci, ne change rien.

Le paiement annuel reste ton meilleur allié.

Il te garantit :

• Un locataire solvable
• Zéro risque d’impayé mensuel
• Zéro gestion administrative lourde
• Une tranquillité totale

Par contre, si tu galères à louer, si ton bien reste vide depuis des mois, si tu es en périphérie et que la concurrence est féroce, alors oui, envisage le loyer mensuel.

Mais choisis bien ta plateforme. Assure-toi qu’elle assume vraiment le risque. Et compare les commissions.

SI TU ENVISAGES D’ACHETER POUR LA PREMIÈRE FOIS

Recommandation : Viens à mes roadshows. Sérieusement.

Parce que dans cette transition, il y a des opportunités incroyables pour ceux qui savent où chercher.

Certains promoteurs commencent à adapter leurs plans de paiement pour compenser la disparition du système annuel.

Certains quartiers vont exploser en valeur parce qu’ils vont capter toute la nouvelle demande.

Certains biens vont devenir des pépites parce qu’ils sont encore vendus avec les anciennes conditions de financement.

Mais pour les attraper, il faut être au bon endroit au bon moment.

Et c’est exactement ce que je fais dans mes roadshows : 60 minutes pour faire le tour de Dubaï sans bouger de chez toi, avec les vraies opportunités du moment, les vrais prix, les vraies conditions.

Places limitées.

Et je ne dis pas ça pour faire du marketing. Je le dis parce que c’est vrai.

Lors des trois derniers roadshows, les meilleures offres sont parties dans les dix premières minutes.

Donc si tu veux être dans le coup, viens avec :

• Une photo de ton passeport
• Ta carte bancaire
• Et surtout : une vraie envie d’investir

Parce que je ne fais pas de tourisme immobilier.

Je travaille avec des gens qui veulent vraiment construire quelque chose.

[Je continue immédiatement avec la conclusion finale, le mot de clôture, et ensuite la FAQ + Pack SEO si tu veux]

Tu veux que j’enchaîne avec la conclusion ?